Un locataire qui ne paie plus pose une question fiscale que beaucoup de propriétaires découvrent au printemps, devant leur déclaration : faut-il déclarer un loyer qu’on n’a pas encaissé, et que deviennent les frais engagés pour le récupérer ? La réponse dépend du régime d’imposition, et elle n’est pas la même pour un particulier imposé en revenus fonciers, un loueur en meublé ou une société soumise à l’impôt sur les sociétés.
Revenus fonciers : on déclare ce qui est encaissé
Pour un logement loué vide par un particulier ou une société civile immobilière à l’impôt sur le revenu, les revenus fonciers sont constitués des sommes effectivement encaissées au cours de l’année. Un loyer échu mais non perçu n’est donc pas imposable : le bailleur ne déclare pas la créance, il déclare les encaissements. C’est logique, et c’est aussi une exigence de preuve. L’administration admet l’absence d’imposition des loyers impayés lorsque le bailleur a réellement cherché à les recouvrer ; un propriétaire qui laisse un locataire, surtout s’il s’agit d’un proche, occuper le logement sans rien réclamer s’expose à ce que les loyers non perçus soient regardés comme une libéralité, avec les conséquences fiscales qui vont avec. Les relances, la mise en demeure et le commandement de payer ont donc aussi une utilité fiscale.
Le même raisonnement vaut au régime micro-foncier : les recettes déclarées sont celles encaissées, et l’abattement de 30 % s’applique sur ce montant, sans déduction possible de frais réels.
Ce qui est déductible au régime réel
Au régime réel, les charges liées à l’impayé viennent en déduction des revenus fonciers. Les frais de procédure engagés pour obtenir le paiement des loyers ou la libération du logement, actes de commissaire de justice, honoraires d’avocat, frais d’expulsion, sont déductibles, tout comme les primes de l’assurance loyers impayés. La loi fixe par ailleurs un forfait de frais de gestion de 20 euros par local, auquel s’ajoutent les frais de procédure réels. Les intérêts d’emprunt, la taxe foncière et les charges de copropriété restent déductibles même si le logement ne rapporte plus rien, ce qui peut créer un déficit foncier imputable, dans certaines limites, sur le revenu global.
Attention aux sommes récupérées ensuite. Les loyers recouvrés après jugement, l’indemnité d’occupation versée par un occupant resté dans les lieux, ou un dépôt de garantie conservé pour couvrir des loyers impayés sont imposables l’année de leur encaissement. Les frais d’actes mis à la charge du locataire par le juge et effectivement remboursés viennent, eux, réduire les charges déduites.
Loueur en meublé et sociétés à l’impôt sur les sociétés : la logique inverse
En location meublée au régime réel, comme pour une société à l’impôt sur les sociétés, la comptabilité est tenue en engagement : le loyer est enregistré à son échéance, qu’il soit payé ou non. Un impayé est alors une créance imposable. Pour neutraliser cet effet, le bailleur constitue une provision pour créance douteuse, déductible lorsque le recouvrement est compromis et que des diligences ont été engagées, puis constate une perte lorsque la créance devient irrécouvrable, par exemple après une procédure restée sans effet ou l’insolvabilité constatée du locataire. Ici encore, le dossier de recouvrement sert de justificatif : c’est lui qui prouve que la créance était douteuse, puis perdue.
Le décompte, pièce fiscale et pièce judiciaire
Dans tous les régimes, le bailleur a besoin du même document : un décompte mois par mois des loyers, des charges et, après la résiliation du bail, de l’indemnité d’occupation. Il sert à la déclaration, à l’assureur, au commissaire de justice et au juge. Un calculateur de dette locative permet de l’établir à partir des échéances réellement manquées et des paiements partiels.
Engager la procédure, pour le logement et pour le fisc
La procédure d’impayé a ses propres délais : un commandement de payer délivré par un commissaire de justice ouvre au locataire un délai de six semaines, puis le juge des contentieux de la protection peut constater la résiliation du bail. Les mentions obligatoires de cet acte et les erreurs qui le rendent nul sont détaillées dans ce guide consacré au commandement de payer. Sur le plan fiscal, cet acte est aussi la preuve la plus simple des diligences du bailleur.
En résumé
Un particulier en revenus fonciers ne déclare que ce qu’il encaisse et déduit les frais de procédure et l’assurance ; un loueur en meublé ou une société à l’IS déclare le loyer échu et provisionne la créance. Dans les deux cas, agir vite et par écrit protège le logement et la déclaration.
Textes cités : Code général des impôts, articles 29, 31, 32 et 39 ; loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 24. Cet article présente des règles générales ; une situation particulière relève d’un conseil individualisé.
