Un lotisseur achète une parcelle, la divise, revend deux terrains à bâtir et encaisse une marge confortable. Au 1er janvier 2027, la même opération peut laisser beaucoup moins dans les comptes. La raison tient à un texte que peu de dirigeants ont lu : l'abrogation de l'article 268 du Code général des impôts.
Pour les sociétés qui achètent et revendent du foncier, ce changement touche directement la TVA sur marge terrain à bâtir, autrement dit la manière de calculer la taxe due à la revente. Mieux vaut en comprendre le mécanisme avant d'arrêter les bilans prévisionnels.
Prix total ou marge, un écart de 25000€ sur une seule opération
Quand un assujetti revend un terrain à bâtir, la vente est en principe soumise à la TVA, calculée soit sur la marge, soit sur le prix entier. Pour un terrain acheté 150000€ et revendu 200000€ TTC, le régime de marge donne une base taxable de 50000€ TTC, soit environ 8333€ de TVA à 20% et 41667€ de marge nette. Le prix total porte la base à 166667€ HT, la TVA à 33333€ et ramène la marge nette à 16667€. À prix de vente égal, la taxe est multipliée par quatre et la marge divisée par 2,5.
Un correctif est souvent oublié. En TVA sur le prix total, l'acquéreur paie des droits réduits à 0,715% au lieu d'environ 5,80% (article 1594 F quinquies A du CGI), soit près de 10000€ d'économie sur cet exemple. Une partie du surcoût peut donc se récupérer dans la négociation du prix, une partie seulement.
Deux verrous posés par les juges avant la réforme
Le Conseil d'État a d'abord exigé l'identité de qualification. Dans une série de décisions du 27 mars 2020, dont l'affaire Promialp (n° 428234), il a refusé le régime à celui qui achète un terrain bâti, démolit, puis revend des terrains à bâtir. Une division parcellaire après l'achat ne fait pas, à elle seule, obstacle à la marge tant que la qualification reste la même.
Le second verrou vient de la CJUE. Son arrêt Icade Promotion du 30 septembre 2021 (aff. C-299/20) réserve le régime aux biens dont l'acquisition a supporté une TVA sans droit à déduction, et le Conseil d'État en a tiré les conséquences le 12 mai 2022. L'administration n'a pourtant jamais retiré sa doctrine favorable du 13 mai 2020, si bien que de nombreux marchands de biens ont continué à appliquer la marge sur des terrains achetés à des particuliers.
Ce que change la recodification dans le CIBS
L'ordonnance n° 2025-1247 du 17 décembre 2025 abroge l'article 268 du CGI et transfère le régime aux articles L. 221-18 à L. 221-20 du Code des impositions sur les biens et services. L'entrée en vigueur, d'abord prévue le 1er septembre 2026, a été repoussée au 1er janvier 2027 par l'ordonnance n° 2026-671 du 27 juillet 2026.
L'article L. 221-18 inscrit dans la loi l'identité de qualification : terrain à bâtir à l'achat comme à la revente, ou immeuble ancien dans les deux cas. L'article L. 221-19 va plus loin. L'acquisition doit être faite en vue de la revente et relever d'une opération grevée d'une TVA non nulle que l'acheteur ne peut pas déduire, ou d'un achat auprès d'une entité qui avait elle-même supporté une telle TVA. La liste est limitative.
Le vendeur particulier, point sensible du nouveau texte
Un particulier qui détient son terrain depuis longtemps, l'a reçu par succession ou donation, ou l'a acheté à un autre particulier n'apporte aucune TVA d'amont. Dans ce cas, la revente par l'entreprise basculerait en TVA sur le prix total. Un lot acheté à un lotisseur ayant supporté une TVA non déduite reste défendable, à condition de produire l'acte antérieur qui la mentionne.
Officiellement, la réforme est une recodification à droit constant, et le rescrit BOI-RES-TVA-000253 du 18 février 2026 confirme que la doctrine BOFiP reste opposable. La lettre du texte est pourtant plus stricte que l'ancien article 268. Des deux questions écrites posées à l'Assemblée, celle du 17 mars 2026 a été close sans réponse et celle du 9 juin 2026 attend toujours.
Que faire côté entreprise
Pour une société qui revend des terrains, le travail commence dès la promesse : rassembler l'acte d'acquisition du vendeur, l'origine de propriété et toute mention de TVA supportée. Chaque bilan gagne à être chiffré dans les deux scénarios, marge et prix total, pour savoir si l'opération tient encore.
C'est la date de l'acte authentique, et non celle du compromis, qui fixe le régime : l'article 268 s'applique jusqu'au 31 décembre 2026 inclus. Cette analyse reste générale et ne remplace pas l'avis de votre expert-comptable ou de votre avocat fiscaliste.
